“提前还房贷”再度升温，存量房贷利率会否下调？

目前，各地陆续取消房贷利率下限，新发住房贷款利率创下新低。首套房或二套房贷款利率也多数进入“3时代”。相对而言，此前购房客户的存量房贷利率仍维持在4%以上。相比于新发放房贷的利率，二者之间的差距拉大，部分购房客户将“提前还贷”提上了日程。

记者从北京地区多家银行了解到，目前提前还贷的客户较多，办理提前还房贷业务需要至少提前一个月进行预约。

多因素催热“提前还贷”

自5月17日多项支持房地产重磅政策发布以来，多地纷纷出台落实细则。贝壳研究院的监测数据显示，5月份百城首套主流房贷款利率平均为3.45%，较4月份下降12个基点；二套主流房贷款利率平均为3.9%，较4月份下降26个基点。5月份首套、二套主流房贷款利率较去年同期分别回落55个基点和101个基点。相对而言，此前购房客户的存量房贷利率仍维持在4%以上。

在此背景下，部分客户选择对存量房贷提前还款。记者从北京地区多家银行了解到，目前有意提前还房贷的客户不在少数。

一家国有大行负责房贷业务的工作人员向记者透露，目前提前还贷的人群主要集中于“存量老客户”或者“存量二套房贷客户”。

东方金诚首席宏观分析师王青对记者表示，提前还贷背后的原因不仅是存量房贷利率与新发放房贷利率差距，更重要的是存量房贷利率普遍高于居民理财的投资收益率。

在房贷新政落地前，今年居民提前还贷行为就已明显增多。根据国泰君安证券研报数据，2024年2月份以来，居民早偿率指数加速上行，4月份达到37%的历史高位（刨除2023年10月份的技术性调整）。

存量房贷利率会否下调

在“提前还贷”再度升温背景下，关于调降存量房贷利率的呼声也日渐高涨。

业内人士认为，存量房贷利率有望迎来下调。王青表示，考虑到自去年9月份上一轮存量房贷利率下调以来，截至今年5月份，新发放房贷利率已下调38个基点，其他各类市场利率都有不同程度下行，加之近期“提前还贷”再现升温迹象，新一轮存量房贷利率下调的必要性在上升。

在王青看来，“提前还贷”大量出现首先会影响银行资产结构，导致银行低风险高收益的优质资产规模缩水。

南开大学金融发展研究院院长田利辉对记者表示，如果存量房贷利率下调，短期内可能会减少银行的利息收入，影响银行的利润水平。长期来看，较低的利率有助于刺激房地产市场，增加贷款需求，从而可能对银行业务产生正面影响。

田利辉建议，银行可以对存量房贷利率实行差异化管理，为不同客户群体提供更加个性化的利率调整方案。银行还可以考虑推出新的贷款产品或服务，比如固定利率贷款、利率互换等，帮助客户替换现有贷款结构并对冲利率风险。