43个月来首破10% 土地市场释放什么信号？

在重点城市高溢价地块成交带动下，平均溢价率再创新高。

据克而瑞研究中心统计，2月以来，北京、上海、杭州多宗高总价地块的高溢价成交，拉动重点监测城市平均溢价率升至13.4%。这是自2021年7月以来平均溢价率首次突破10%。

业内人士预计，上半年重点城市土地热度有望延续，将有更多高溢价优质宅地出现，并且会蔓延到更多城市，具备“低库存+强购买力”双重优势的区域有望率先迎来地价回暖。

重点城市平均溢价率创新高

2月，尽管土地成交面积同环比持续回落，但北京、上海、杭州迎来多宗高总价地块的高溢价成交，土地成交金额同比上涨，平均溢价率也再创新高。

据克而瑞研究中心统计，截至2月25日，2月全国300城土地供应2702万平方米，环比下降22.6%，同比下降36%；成交建筑面积2283万平方米，环比下降52%，同比下降6%；成交金额917亿元，同比上升39%，其中，一线城市成交金额304亿元，环比下降4%，同比上升27%。因一二线城市优质地块成交占比上升，2月平均楼板价达到4019元/平方米，环比上月同期增加48%。

值得注意的是，重点监测城市平均溢价率13.4%，较上月增加了4.7个百分点，自2021年7月以来首次突破10%。

其中，上海、北京、杭州成交金额超过100亿元。上海、杭州、成都、苏州等多地均有高总价高溢价地块拍出，在2月成交金额TOP10城市中，有6个城市平均溢价率超过10%。土地成交总价TOP10中，北京、上海、杭州占据七席，单价TOP3均来自上海。成交总价TOP10地块中，有6宗地块溢价率超过20%，其中杭州城东新城安琪儿的46号地块，更是拍出了72.5%的溢价率。

另外，多宗地块刷新地价纪录。如杭州城东新城，5天内两次刷新板块地价纪录；郑州金水区一宗宅地拍出了87%的溢价率，创近三年以来溢价率新高；而上海在月末协议出让静安的高品质袖珍地块，若在3月1日成功通过公示期，将以16万元/平方米的单价刷新上海新的地价纪录。

上半年市场热点有望延续

今年以来，一二线城市土地市场高溢价地块频现，但三四线城市仍以底价成交为主。

“这背后凸显市场热度的分化与房企投资逻辑转向，也折射出各地稳市场进程的差异。”上海易居房地产研究院院长丁祖昱说，在房企愈加注重“利润率”和“安全性”的背景下，一二线城市采取多批次、缩量提质供地策略，其核心板块因需求强劲、库存低位，优质宅地成为头部房企低风险配置的首选。土拍热度又反向强化市场预期，形成正向循环。

丁祖昱认为，随着核心城市新房去化加速、地方库存压力显著缓解，叠加各地供地策略的精准调整，房企对优质地块的竞拍信心有望进一步提振，预计上半年将有更多高溢价优质宅地出现，并且会蔓延到更多城市，新房成交表现向好、潜在库存控制得当板块的土地热度有望先一步回升。

丁祖昱进一步指出，上半年土地市场预计将呈现两大趋势：一是重点城市优质宅地高溢价成交将成为常态，如杭州、苏州等重点板块地价已出现点状突破；二是土地热度回升范围从核心城市的核心板块向外扩散，具备“低库存+强购买力”双重优势的区域有望率先迎来地价回暖。

对于大部分三四线城市而言，丁祖昱认为，仍需借助2025年地方债务空间扩容的政策窗口，严控供地规模并聚焦核心区供求调整，优先盘活关键区域闲置土地，以点带面扭转市场预期，实现渐进式筑底。