楼市生变 供需两端聚焦“好房子”

日前，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议指出，2025年要重点抓好以下工作，包括建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，提高住宅建设标准，发布新修订的《住宅项目规范》等住宅标准。

《中国经营报》记者了解到，当下，我国房地产市场供求关系发生重大变化，住房发展已经进入了一个新阶段，就是从“有没有”转向“好不好”。在此背景下，住房产品供应端发生改变，房地产开发企业不断应用新技术、新理念，提升住房居住品质，产品力的竞争更为激烈。同时，各地方围绕“好房子”释意的核心，纷纷出台相关设计指引，引导住宅品质提升。

事实上，对于“好房子”的概念，住建部部长倪虹曾公开作出解释和要求，“‘好房子’应该绿色、低碳、智能、安全。各地首先要把保障性住房建设成‘好房子’，同时还要下力气，结合城市更新，想办法把老房子也能改造成‘好房子’”。

“房子是给人住的，以人为本应该是‘好房子’的标准，住建部提到的‘安全、舒适、绿色、智慧’，比较全面地覆盖了居住在房子里的人的需要。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池认为，住房发展过程中，在解决了“有没有”问题的情况下，在当前楼市供大于求的背景下，“好房子”建设是历史发展的必然，也是房地产新发展模式的必然要求。

更注重居住品质

随着我国城镇化进程和人口结构的变化，如今，房地产市场的供需形势发生重大变化，购房需求中，房屋质量、单元功能、个性化等居住品质方面的要素，日渐成为购房者的首要考虑，对“好房子”的需求进一步凸显。

日前，中指研究院发布的《中国房地产市场2024总结及2025展望》显示，2024年1—11月，改善性需求仍是新房市场重要支撑。

从成交套数占比变化来看，与上年同期相比，30个代表城市中，24个城市144平方米以上再改类产品成交占比有所提升，其中上海、无锡、绍兴144平方米以上住宅成交套数占比提升幅度均超过5个百分点，杭州、长沙、合肥、青岛等核心二线城市144平方米以上住宅成交套数占比也增长明显。

与此同时，今年以来在政策支持下，多个核心城市高端改善需求韧性较强，对新房市场起到重要支撑。2024年1—11月，一线城市中，上海2000万元以上新房成交套数同比增长52%，深圳2000万元以上新房成交套数同比增长49%；二线城市中，成都、无锡、青岛1000万元以上新房成交套数同比增幅均超20%，合肥、西安800万—1000万元新房成交套数同比增幅均超40%。

对此，西安资深房地产分析师朱郁表示，从当前西安市场，乃至全国市场来看，新房市场的增量大部分都趋于改善型产品，说明在房地产市场供需变化影响下，购房关注点在变化。“现在大多数购房者都更注重个人感觉，建筑材料环保、功能分区合理配置、各种提高居住品质的需要，体现在市场上，就是具有更高品质的改善型住房广受欢迎。”

“其实，在住房发展过程中，开发商一直在对住房产品不断进阶和迭代，相较过去，如今主流的产品，已经从进深面宽、功能开间、智能系统等多方面作出调整和应用，或者说是‘卷’产品，就是为了迎合市场变化，就可以视为‘好房子’的具体实践和落地。”一位接近陕西金泰恒业房地产有限公司（以下简称“金泰恒业”）的人士告诉记者，“好房子”的概念并非新近产生的，几年前就有房地产开发企业自行提出，要围绕人居体验，提高设计建设标准，其实就与如今“好房子”的定义一脉相承。

中国社会科学院研究生院特聘导师柏文喜表示，如今，购房者对生活体验和居住品质尤为重视，市场需要的“好房子”，是要让人们住在里面能够健康、舒心，让居民住得安心、放心，还能低碳、智能、方便生活。因此，“好房子”不仅是住宅建筑物理特性的标准，更是购房者注重居住体验和生活品质提升的实际需要。

建造宜居住宅

在目前的房地产市场上，改善型、高品质住宅产品需求逐步增长，在供需关系影响下，新房供应端相应作出调整，房地产开发企业进一步投身“卷”产品的竞争，各尽其能，新房产品花样百出。

与此同时，各地方政府也对住宅品质提升作出指引，以此引导和鼓励房地产开发企业规范化、健康化地“卷”产品，从设计理念、建筑技术、环保材料等多个维度，为企业提供建造“好房子”的参考标准。

日前召开的全国住房城乡建设工作会议上，打造“中国建造”升级版部分，要求建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，提到要提高住宅建设标准，支持房企特别是大型房企打造一批好房子样板，把保障房率先建成好房子。

记者发现，近期，多个省市出台了关于住宅品质提升相关政策指引，其核心都是围绕如何建造“好房子”，提升居住品质。这类指引一方面要求，在新房建造上要有先进设计理念和技术等，从而建造出“好房子”；另一方面，对既有住宅和老旧小区的改造和品质提升作出要求。

“‘好房子’的概念，既包括产权房，也包括租赁住房；既包括商品房，也包括保障房；既包括新房子，也包括老房子。”因此，赵秀池认为，新房子在设计的时候，需要有“好房子”的理念，根据“好房子”的标准来设计；老房子和既有住宅可以通过改造，从“安全、舒适、绿色、智慧”方面进行升级，达到“好房子”标准。

朱郁则表示，通常可以从四个方面认定“好房子”的参数与大致标准。第一，从基本居住需求来看，房子质量可靠，墙体、地面、屋顶等结构稳固，没有裂缝、漏水这些基础问题；户型设计合理，空间布局能满足居住者的生活习性，像卧室、客厅的大小合适，功能分区明晰，动静分区合理。

第二，配套设施较为关键，周边应有满足基本生活的完善交通网络，方便出行；附近有学校、医院、商场、超市等配套，满足日常生活需求。小区内部配套也尤为关键，如适老化设施、儿童娱乐区、会所等。

第三，小区的居住环境好，景观绿化亮眼，有鲜明主题特色，同时业主更为关注、在意的物业服务，应在匹配收费标准下，对应基础和增值服务，让居住者更安心。

第四，智能科技化、绿色建筑体系应用适配第四代住宅，进一步升级人居环境与居住生活品质，定义诠释高功能性好房子。

12月20日，西安市住建局发布了《关于征求<西安市住宅品质提升设计指引（征求意见稿）>意见建议的通告》（以下简称《设计指引》），期限时间为2024年12月20日—2025年1月20日。

《设计指引》提出包括住宅设计应贯彻绿色发展理念，采用适宜的绿色低碳建筑技术，鼓励达到绿色建筑一星级及以上标准；鼓励按照健康建筑、百年住宅等标准进行设计和建设；鼓励建筑、结构、机电、装修、景观等全专业同步设计等7条基本规定。

克而瑞西安机构执行总经理李晓兵表示，《设计指引》从多个方面对住宅的品质和标准进行了政策指引，这无疑是一个积极的信号，说明政府开始更加重视住房的品质和居住者的需求，推动住房由“住有所居”向“住有宜居”迈进。