一方出售共有房屋 合同效力如何认定

赵某与张女士育有一女小赵，两人离婚时，在协议中约定居住的房屋产权归3人共有。后来小赵出嫁，张女士随女儿搬去外地居住。日前，张女士和女儿得知房屋被赵某私自出售，遂诉至法院，要求确认赵某与买受人的房屋买卖合同无效。

法院经审理认为，协议离婚约定案涉房屋产权归3人共有。处分共有的不动产，应当经全体共有人同意。赵某作为共有人之一，无权单独处分争议房屋。但根据民法典规定，无权处分行为并不当然导致买卖合同无效，即在无其他合同无效事由的情况下，无权处分的买卖合同有效，但物权不转移。因此，诉讼请求不予支持。不过，根据物权变动原则，房屋等不动产变动原则上以登记公示完成为生效要件。案涉房屋虽已交付给买受人，但并未完成产权转移登记，所以房屋的所有权不产生转移。张女士和小赵依然可以通过物权请求权行使权利，保护自己的财产。因此致使房屋所有权不能转移的，买受人可以解除合同，并请求出卖人承担违约责任。

案例点睛

《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

《中华人民共和国民法典》第五百九十七条第一款规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。（记者 曾建兵 通讯员 范维桢）