核心城市高溢价地块频出 优质供给催热土拍市场

近期，核心城市土地市场竞争激烈，高溢价地块频出，“地王”不断被刷新。接受证券时报记者采访的业内人士认为，今年上半年核心城市有望延续年初的土拍热度，但当前“地王”频出仅限于核心一二线城市的点状回暖，更多三四线城市起色并不明显，各地市场持续分化中。

3月27日，成都一宗宅地成交楼面价超过4万元/平方米，竞价次数达到213轮，溢价率高达106%，而半个月前的单价“地王”楼面价刚破3万元/平方米，溢价率为70.4%。

除成都外，3月以来，北京、杭州等地同样出现土拍楼面价创历史新高的情况。3月18日，北京海淀区一宗宅地以10.23万元/平方米楼面价创北京土拍历史新高，溢价率为27.93%。3月25日，杭州一宗宅地拍出约7.7万元/平方米的高价，溢价率高达70%，时隔2个月再度刷新单价“地王”纪录。

据克而瑞研究中心统计，今年以来，杭州土地市场持续高热，截至3月25日，年内已有7宗涉宅地块溢价率超过50%，溢价率超过20%的涉宅地块更是有20宗。从重点城市周度数据来看，在一二线城市高溢价地块的带动下，第12周（3月17日—3月23日）重点城市平均溢价率升至14.7%，且已连续5周都在10%以上。

对于核心城市土拍高热的原因，上海易居房地产研究院院长丁祖昱认为，一是全国两会以来，政策端多次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，提振了市场信心，包括税费减免、购房补贴等地方政策的优化，需求侧预期向好，核心城市新房、二手房销售的成交规模和价格都呈现出了较强的止跌回稳态势，给土地市场带来正反馈。二是一二线城市采取多批次、缩量提质供地策略起到“对症下药”的作用，通过核心地段优质地块供应，后续入市将形成“优质地块—高溢价成交—市场信心提振”的正向循环。三是高价地块背后实际也反映出企业投资信心持续修复，不过在市场承压的背景下，房企愈加注重“利润率”和“安全性”，核心城市优质宅地成为头部房企低风险配置的首选。

在中指研究院指数研究部总经理曹晶晶看来，核心城市优质地块土拍升温主要原因有两点，一是房企对核心城市新房市场销售回稳的看好，补仓意愿较高，同时年初拿地能够在当年进入销售阶段，有助于回笼资金，提升周转效率；二是各地政府加大优质地块的供应力度，一季度各地推出了不少位于城市核心区、配套成熟的地块。

对于今年的土地市场趋势，丁祖昱认为，在优质地块供应的带动下，核心城市土地市场率先回暖，加之一二手房价、去化率、成交规模等需求侧指标带来的正向反馈，2025年上半年核心城市有望延续年初的土拍热度，助力房地产行业加快筑底企稳。

不过，丁祖昱同时指出，“地王”频出仅限于核心一二线城市的点状回暖，且多为头部房企持续加仓，更多三四线城市起色并不明显，各地房地产市场企稳回温的进程持续分化中。

曹晶晶也认为，短期来看，在房企拿地持续聚焦的背景下，今年核心城市优质地块仍保持较高关注度，但低能级城市土地市场仍面临一定压力，城市及区域分化现象将延续。

中原地产研究院的统计数据也反映出各地分化明显，截至3月26日，全国土地市场城市排行榜中，土地出让金排名前三的分别是北京、杭州、上海，其中，杭州平均溢价率最高，达到38.1%。而济南、无锡、广州、南通等地土拍均底价成交，西安、常州、天津、石家庄、徐州、南京等地平均溢价率不到1%。