房地产年度观察｜住上好房子，过上好日子

房地产一头连着民生，一头连着发展。房子，往往是一个小家庭的最大一笔财富，也承载着百姓生活的幸福感、获得感。降首付、降利率、减免契税、支持“以旧换新”……2024年的“政策组合拳”，紧紧围绕减轻百姓购房负担“出招”。新华日报·交汇点记者走进几位普通江苏市民的家，他们的购房故事是刚刚过去这一年楼市巨变的鲜活切片。

捡漏新房，“尔滨”姑娘江南安家

2024年，哈尔滨姑娘印雪在苏州安家了。这一年的12月23日，她在朋友圈晒出自己和先生手捧花束在售楼处的合影，喜滋滋配文：“来苏州6年，终于有自己的小家啦！看房一年多，兜兜转转，买到了心仪的楼盘。”

有一个细节，印雪没有在朋友圈分享：这套工业园区地铁口的房子，她以比去年少80多万元的价格拿下，这一年多的等待，对她来说非常值得。

这是一套建筑面积为129平方米的大三房，印雪一年前就看中了，但无奈当时总价要500多万元，超出她和先生的预算很多。小两口在生物医药产业园上班，附近房价每平方米约3万到5万元。双方父母加上小两口，总共才凑了200万元首付。“我们再贷款200万元，其中，公积金可以贷150万元，商贷月供控制在3000元左右，不会影响生活质量！”印雪说，她把自己的购房条件罗列出来发给房产中介，“总价400万元左右、房龄不超过10年、学区中等偏上、不考虑超过25层的高层住宅、距离地铁口越近越好……中介小哥都说这个条件太苛刻了！”印雪笑着说，幸亏自己没有降低标准，才最终捡到手这套原本买不起的新房。

印雪省下的钱，不只是房价，还有更低的契税和更低的房贷利率。根据苏州2024年6月2日发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，对于在2024年6月2日至2024年12月31日期间购买苏州市新建商品住房的购房家庭给予50%契税补贴。印雪买房的时间刚好卡在政策窗口关闭前，省了2万多元契税。此外，公积金贷款利率和商业贷款利率的下调，也为她省了不少利息。印雪说，评估这套房比一年前少花了近百万元。

上述文件还提出，在苏州市购买或拥有合法产权住房且实际居住的非苏州户籍人员，可以申请办理落户。这便是被“新苏州人”奔走相告的“买房可落户”新政。

新政刺激之下，也吸引不少外地人前来苏州购房养老。苏州工业园区湖东板块链家门店的销售员李晴告诉记者，她已经接待了好几个外地老年客户，“我向他们推荐了虎丘湿地公园板块的房子，生态环境好、交通方便，还有邻里中心和医院配套，总价两三百万元，非常适合老年人”。

老房置换，生活“越换越好”

苏州市民陈志，也是新政的受益者。与印雪不同，陈志是老房置换，卖掉的那套房子是2020年“高位上车”的，卖时比入手总价亏了近50万元。有过一次惨痛的经历，陈志在选新房时有点“拧巴”。

陈志的孩子去年刚上幼儿园，全家便想换套学区房。“再买房可不能亏了”，这个念头导致她对看中的房源总是犹豫不决，生怕价格高了或时机不对。2024年9、10月份，随着中央一系列稳楼市政策的发布，苏州的二手房成交速度开始加快，她看中的房源一套接一套被卖掉。11月初，再次和一个卖家“谈崩”后，陈志一家开了三个小时的家庭会议，最终决定接受卖家的报价。“其实价格已经很合理了，只是我们还怀着‘捡漏’心态，总想买到全小区最低价”，陈志说，“最后我们想明白了，一个温暖的家比什么都重要。”

李晴说，这两年楼市调整期，在购房决策上观望一年甚至更长时间的客户不在少数。但是，一些客户的心态在2024年底发生了微妙的变化。“他们看中的房源价格在这一年内并没有发生很大变化，其中园区的部分房源最近甚至出现了微涨。”一些客户对李晴说：“房子买来是住的，以后房价涨跌都跟我没关系了。”

同样是置换，南京市民陈俊显得与众不同，他“逆向置换”，把大房子换成了小房子。今年43岁的陈俊有两个孩子，8年前花600多万元在栖霞区仙林片区买了套179平方米的大四房。这是套学区房，两个孩子陆续上了小学、中学，开销渐渐增加，再加上每月13000多元的月供，陈俊的工资有些捉襟见肘。他算了一笔账，如果把大四房换成同小区的三房，就可以把贷款还清。年底恰逢学区房成交旺季，陈俊在短短一个月内快速完成了卖房和买房。他说，“房子小了，但全家生活质量却高了，无贷一身轻的感觉真好。”

2024年，南京购房人变得更务实，低总价房源更受青睐。据我爱我家南京研究院1月6日出炉的2024年市场年报显示：总价300万元以内二手房成交占比达81.8%，相比2023年增加11%。其中100万—200万元占比最高，达41.3%，高价段占比相应减少。从成交面积段来看，90平方米以内中小户型是成交主力，占比达61.5%，同比减少了1.7%；而90—140平方米中大户型占比33.4%，同比增幅达2.1%；140平方米以上纯改善户型也有小幅减少。我爱我家研究院分析师黄守娟说，三居室占比有所提高，反映了当前市场下，由于房价泡沫挤压，购房者对房屋居住属性要求变高、可选择性增多。

类似的购房故事，在江苏每个城市每天都发生着。2024年，南京有13.4万人、苏州有9.4万人买了房。有房就有了家，2025年，他们将在新的房子里开始新的生活。

以旧换新，“不动产”动起来

“好房子”是幸福生活的重要载体，但对于某些家庭来说，“老房难卖”就像一道天堑，阻碍着他们对“好房子”的追求。2024年，江苏多个城市开展存量房“以旧换新”，由国企或国资平台直接收购市民的老房子，打通房屋置换链条，让“不动产”动起来。

“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。”这样一句话在房地产业内广为流传。然而，有些房子确实很难卖掉。南京市存量房“以旧换新”的首批签约业主中，便存在诸多此类情况。

“老破小”不好卖。华志勇夫妇在南京南湖的老房子，是一套没有电梯的“老破小”，且是顶楼。“我爱我家”房产经纪人小张说：“不仅老年人不愿意爬楼，年轻人现在也不想爬楼。老房子本就难卖，顶楼难上加难。”

“老破大”也难卖。同为南京市存量房“以旧换新”首批签约业主的李伟，其父母在鼓楼区的房子是一套120多平方米的“老破大”。“房子挂出来好几年了，无人问津。”李伟父母只好搬去养老院居住，卖不掉的“老破大”成了全家的一块心病。

“以旧换新”签约仪式上，他们笑逐颜开。半年后的今天，李伟的父母已经住上了江北新区颐和铂岸江璟130平方米的新房。华志勇夫妇位于城东“绿肺”地带的新房，也将于今年交付。

一些参与存量房“以旧换新”的市民解锁了这个活动的“新玩法”。南京退休教师易女士和女儿在南京建邺区各有一套房。他们一起参加“以旧换新”活动，两套换两套，母女俩换进同一个小区。房子变新了、变大了，还变成了适宜老人居住的六恒科技住宅。另一位市民惠女士用3套秦淮区福鑫大厦的商住两用房换了3套建邺区颐和铂樾府的新房。她计划等新房交付后卖掉一套还贷款，剩余两套留给自己和孩子住。这样一来，她不仅住上了新房，还盘活了“沉睡的资产”。

2024年，南京、苏州、无锡、南通、盐城……江苏多个城市开展不同形式的存量房“以旧换新”，在盘活存量、稳定楼市方面发挥了重要作用。记者了解到，2024年，江苏房地产市场规模全国领先，新建商品住宅和二手住宅成交总量居全国第一。

当下，一些城市的存量房“以旧换新”活动已经到期，新的活动规则还未发布。南京市房地产业协会副会长兼秘书长张辉认为，2025年，住房以旧换新政策有必要进一步优化，建议在收旧和买新两个层面进行调整，例如，可由中央提供专项资金用于地方政府成立专门公司，统筹开展收购存量住房和后续租售经营业务，减轻地方政府和企业收购经营存量住房的负担；对收购存量住房的价格允许适当高于同小区半年内成交的可比房源平均成交价；鼓励对以旧换新购房者给予抵扣个税和契税减免政策，鼓励属地政府和开发企业对参与以旧换新的新建商品住房房源，给予更大力度补贴和专项优惠政策。