一线城市新房成交猛涨 二手房市场博弈加剧

在住建部会议明确“全力促进房地产市场止跌回稳，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权”后，北上广深一线城市的房地产新政组合拳第一时间应声落地。

国庆假期期间，证券时报记者走访北京、上海、深圳和广州楼市发现，楼市成交量明显增长、购房者信心有所回归、房企全力促销......楼市“银十”正逐渐变成“金十”。

新房成交量同比大涨

外地客户也出动

证券时报记者实地探访北京多个新房项目及二手房中介门店了解到，今年国庆假期，无论是新房还是二手房看房量和成交量都大幅提升。

证券时报记者了解到，北京有多个新房项目赶在国庆假期前拿到了预售许可证，其中，关注度较高的是位于朝阳区东四环外的某新房项目。

10月7日上午，证券时报记者来到该项目售楼处，看到进门处的登记表上显示，不到9点就有人来看房了。在项目沙盘前，已经围着不少看房的客户，在接待处还坐了10组客户正在洽谈。

接待记者的售楼处销售人员李峰（化名）表示：“假期这几天来的人特别多，天天爆满，这单价每平米超过10万元的房子卖得很好。近期受政策影响，市场好了，项目本身的土地稀缺价值能够吸引购房者。”

“往年‘十一’假期的前两三天我们都能放假的，今年‘十一’前出了新政后，我们就连轴转了，连续两个礼拜没有休息过，都累坏了。”李峰对证券时报记者说。

据李峰介绍，该项目9月28日取得预售许可证，政府指导价是12.5万元/㎡，项目主推143㎡—249㎡的四居户型，其中143㎡的户型总价在1600万元左右。目前项目在认筹排卡阶段，10月13日正式开盘选房，首期开盘303套房，目前认筹人数已经超过开盘房源数量，开盘肯定售罄。

朝阳区东北五环外的某新房项目售楼处的工作人员也对证券时报记者表示，北京新政影响挺大，项目到访量和成交量都翻倍了。

“这几天看房人特别多，国庆假期6天卖了20多套房，10月8日购房优惠就没有了。”位于丰台区南四环内的某新房项目售楼处的销售人员对证券时报记者说。

在深圳龙华区和宝安区，有新房现场销售人员告诉记者，国庆假期的表现明显好于中秋假期和之前的周末，加上最近股市表现抢眼，多位购房者都表示自己的信心更足，而且还有外地的客户甚至外国的客户来买房。对此，乐有家研究中心调研显示，宝安、龙华等热门楼盘外地客成交占比达20%。而在广州，多个项目的营销经理对记者表示，外地客户的比例占到10%至15%左右。

在上海，记者走访了一处将于10月中旬开盘的新房项目，销售负责人反映市场对楼市新政的反应较为积极。“沪七条”隔天的9月30日，合计认筹数量为7组；10月1日上午又新增了3组认筹，整个国庆假期看房和认筹人数都有不错的表现。多个售楼处的工作人员表示，“沪七条”将释放一定的潜在刚需，有利于提振楼市成交量。看房者则普遍以理性为主，均表示要经过审慎考量后下手。

从市场反应来看，新房市场更为明显。据贝壳统计，国庆假期（截至10月5日）广州贝壳新房节累计认购突破2400单。据第三方统计，国庆假期前五天，上海二手房成交量达到1125套，同比增长379%。新房方面，多个楼盘认购率创新高。例如，闵行某小区认购率超200%并触发积分，宝山某小区三期认购率达到92%。

深圳市场方面，乐有家研究中心提供的数据显示，9月30日至10月6日乐有家深圳门店的新房成交量同比大涨979%，其中10月1日全市新房成交量预计超600套。与此同时，国庆期间新房的看房成交转化率由9月的2%提升至12%。

二手房市场博弈加剧

不仅新房到访量和成交量大幅增长，二手房带看量和成交量也明显增长。

北京市东城区某中介门店的经纪人王艳（化名）告诉证券时报记者：“最近几天特别忙，东城大区国庆假期6天成交了10套房，之前假期基本没有成交，新政后大家都出来看房了，我们每个人这两天都有两三个带看。”

“我这一天都没闲着，等下要带第4个客户了。”北京丰台区某中介门店的经纪人孙齐（化名）对证券时报记者表示，国庆期间二手房成交量比节前多了大概20%，价格方面，虽然报价没变，但不少客户溢价空间缩小，比如之前能谈下来20万元的，现在也就能谈5万元—10万元了。

北京链家通州区海棠湾店商圈经理刘赛航告诉证券时报记者，新政后，社保不在通州的也可以买房了，多了一批工作没在通州的客户来看房，这段时间门店经纪人比之前忙碌了很多。10月1日至10月5日，门店线上咨询量156个，相比上月有大幅增长；实地带看客户37组，相比上月也有较大幅度增长。“十一期间我们门店成交3单，我们负责的海棠湾小区楼盘成交5套。新政的效果还是比较显著的。”

深圳中原研究中心的数据则显示，9月30日至10月6日，深圳二手房成交同比增长279%。二手房挂牌房源新增13.6%，其中涨价房源占比6.4%，降价房源占比7.6%。

尽管成交量明显回暖，但记者走访深圳多区发现，二手房市场的博弈更为明显。“我最近经手的3单二手房买卖，买家都愿意给到业主之前提出的价位，但业主现在显得有些犹豫，甚至想提价。另一边，买家也很谨慎，不愿意接受提价。”深圳罗湖翠竹片区的一位资深房产中介经理表示，“最近成交的二手房都是之前价格下调明显的笋盘，整体来说市场信心逐渐回归，但完全恢复还需要时间。”

对于深圳二手房挂牌数量大量增加，多位业内人士认为，这与深圳楼市新政中的增值税征免年限降至2年有关，更多的二手房交易免去增值税，让更多的二手房业主加速置换。

而在上海，二手房成交数据也出现明显反弹。据第三方统计，国庆假期前五天，上海二手房成交量达到了1125套，同比增长379%。记者在采访时了解到，自楼市新政出台后，二手房交易活动明显活跃，部分房东主动调高挂牌价格。尽管最终成交均价未见明显波动，但市场普遍持乐观态度，认为假期成交量的增加将为房地产市场带来了新的活力。

“国庆假期前三天，店里客流量较平常周末翻了好几倍，我自己签了3单。”上海浦东三林板块一房地产中介机构人士表示，门店的带看量与成交量明显增加，成交客户主要为刚需与置换客群。

乐观情绪开始回归

四季度成交量有望回升

与前几年的国庆假期楼市不同，今年多地都组织了各类购房促销活动。据不完全统计，截至10月4日已有20多个省份130多个城市组织开展了金秋促销季、住博会、直播看房等多种促销活动。上海中原地产市场分析师卢文曦指出，最近几天市场氛围相当好，管理层高频次释放积极信号，资本市场一改前期低迷，乐观情绪又开始回归。此次，一线城市进一步优化楼市政策会释放较多市场需求，10月的楼市交易量有望止跌企稳，四季度成交量有望走出翘尾行情。

据中原地产研究院统计，国庆假期前6天，北京二手房实际成交量分别约650套、450套、400套、600套、700套、1000套，6天累计成交在3800套左右，预计10月7日有望超过1000套，整体看，国庆7天假期北京二手房实际成交有望破5000套。

“2022年国庆7天假期北京二手房实际成交大约3500套，2023年国庆期间二手房实际成交不到2000套，2024年在‘9.30’新政影响下，国庆7天长假北京二手房实际成交量同比上涨幅度超过150%。”中原地产首席分析师张大伟说。

从新房成交来看，据中原地产研究院不完全统计，国庆长假前6天，北京新房住宅成交超过1500套，预计7天累计成交有望接近2000套，是2023年国庆长假成交量（600套左右）的3倍。

张大伟指出，2024年国庆长假北京楼市成交量是最近多年来同期的最高点，二手房上涨超过150%，新房上涨超过200%，主要原因是新政带来的影响，特别是假期最后3天，市场成交量明显升温，政策效果全面体现。

“虽然网签滞后，但预计10月下半月网签成交量会明显升高，即使在国庆长假影响下，10月北京二手房成交量也有望维持在1.3万套左右的中高位，在‘金九’成色不足的情况下，新政影响下的10月成交量将明显上升。”张大伟说。

合硕机构首席分析师郭毅也对证券时报记者表示，从成交数据整体来看，北京楼市呈现出了一个最红火的国庆假期，而这轮市场热度还是在很多人假期出游或回家探亲的情况下出现的，预计这部分人群回京后，这轮市场热度还会持续，10月成交回暖也将带来年底北京楼市出现成交量的翘尾行情。

在深圳，火热行情下，记者发现有部分开发商宣称将撤回原有优惠折扣，而部分城市的新房甚至还出现涨价的消息。深圳市房地产中介协会会长张媛表示，开发商根据所处的市场环境灵活地开展价格调整，属于市场商业行为。不过，开发商的策略调整应当公平公正、公开透明。在选择渠道推广与宣传方面，应选择合规的房地产信息发布平台与房地产中介机构开展合作，以此保障消费者的合法权益以及市场交易秩序的健康平稳。

有行业专家认为，本次一线城市的楼市行情并非“V”形曲线的转折点，而是“L”形曲线筑底转稳的关键时期。此外，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，严控增量上迫切需要出台新的举措，比如新房库存过大区域、二手房挂牌量大的区域，暂停新增供地、暂停拆除式更新、暂缓新开工，给市场传达积极信号，而不是把市场企稳作为继续卖地的机会。