以价换量？实探深圳楼市：多个小区二手房价“腰斩”

“以价换量”能否见成效？

“折后均价33000元，这个价格几乎已经回到2018年，甚至是2017年。”在深圳横岗，一个刚刚开盘的新房项目吸引了不少购房者，但销售经理却显得有些无奈，“我们也很无奈，周边二手房的价格几乎都从高峰期跌去40%，我们不打折怎么卖？”

今年以来，各地优化楼市政策频次加快。在政策利好推动下，市场活跃度出现一定程度的上升。不过，记者走访发现，二手房市场的成交回升或主要依靠房东们的“以价换量”。以深圳市场为例，一些二手房的价格已经回到2018年甚至更早的水平。

二手房价格明显回落

记者在深圳多区走访时发现，不仅是被市场热议的学区房价格出现大幅回落，整个二手房市场的价格与2021年高峰相比都出现明显回落。

“3年前这里的成交价已经接近每平方米11万元，现在有一套48平方米的房源，业主挂盘320万元，但295万元也可以成交。”在南山的松坪村三期，该片区一位资深房产中介经理向记者推销一套房源称，“与最高峰相比，现在这个小区的价格接近腰斩，已经回到2017年的水平。”记者查询多个中介平台的数据也证实了该中介的说法。

而在诺德假日花园，这个曾被市场“爆炒”的二手房小区，片区中介表示，目前成交均价在每平方米8万多元，与高峰期相比也接近“腰斩”。

一些过去被“热捧”的新房也没有逃过房价被热炒后再下跌的命运。以光明区的龙光玖龙台为例，市场公开数据显示，该项目一期和二期开盘时的均价在4.5万元和4.8万元左右。中介平台的数据显示，2020年底该项目的二手房价格曾超过每平方米8万元，但现在该小区二手房的均价已经回落至“5字头”。

一些楼龄较长或者位置较为偏远的小区，更是出现不少每平方米价格“3字头”甚至“2字头”的房屋。乐有家研究中心在8月初公布的数据显示，龙华区的花半里清湖花园、龙岗大运片区的中海康城一期、罗湖清水河片区的旭飞华天苑等，近3个月的成交价都在每平方米3万至4万元之间，龙岗区的龙珠花园二期成交价格更是跌破“3字头”，为每平方米2.85万元。

市场博弈烈度与强度明显增强

乐有家研究中心的数据显示，8月深圳全市二手房平均成交价格为每平方米5.9万元，环比下跌0.34%。而在2021年初，深圳二手房平均成交价格在每平方米8.3万元。乐有家研究中心认为，深圳二手房价格从2021年下半年开始进入下行区间，随后持续3年回落，“以价换量”是趋势而不是短周期。同时，当均价接近6万元时，量的提升也愈发明显，可见价格调整到位后，客户的接受度也自然更高。

记者在深圳龙岗区多个新房营销中心随机采访，过半数受访者都表示自己是“以旧换新”，通过更大幅度的降价以快速出手原有的二手房，然后再关注新房市场。

数据显示，相比去年同期，深圳二手房市场活跃度已有大幅提升，深圳市房地产中介协会认为，“以价换量”成为当前支撑二手房市场月度相对“高位”的根本原因。不过，“以价换量”的持续性还有待验证。根据经纪机构的日常走访和交流反馈，自进入8月份以来，市场博弈烈度与强度明显强于上半年，业主价格的“让步”幅度有进一步加剧的趋势，当前二手房市场表面“稳健”的基本盘仍不牢固。

最新数据显示，8月深圳一手住宅网签2537套，环比下滑3.0%；二手住宅过户3804套，环比下滑16.8%，二手成交套数为近6个月以来的最低水平。业界认为依然需要政策面进一步宽松，以进一步稳定市场。