福州：老旧小区改造，谁来买单？

老旧小区改造，“改”的是老百姓的急难愁盼，“造”的是老百姓的幸福生活。然而，改造资金从何而来？如何让幸福“可持续”？都是绕不开的关键问题。

聚焦在“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的老旧小区改造任务，一场解决财政资金“投不起”，社会资本和居民“不愿投”的探索正在全国各地展开。在福州市，鼓楼区力求改变以往单纯依靠财政“输血”的做法，健全小区“造血”功能，吸引和推动多方资金、资源投入长效运营。这样的新探索如何展开？实施效果如何？记者就此进行了探访。

省工信厅宿舍小区路面宽敞了。记者 池远 摄

“携手”前行

解决资金难题

温泉街道省工信厅宿舍的公告栏上，一份老旧小区改造平面图从年初张贴至今。数月间，图纸逐渐变成现实。

“公共视频装好了，过几天铺彩泥地板，垃圾分类屋尽快移位……”6日上午，周建国又与工程负责人核对进度，他是小区20多年的住户，既是业主，也是“监工”。

省工信厅宿舍建于1998年，改造之前，道路坑坑洼洼、绿化杂乱无章等“老态”尽显。最让周建国叫苦的，是三天两头就要找工人来疏通管道。下水道一堵，污水直接从3楼的厨房漫出来，得立马处理。

自家小区被列入鼓楼区2022年老旧小区改造项目的消息一出，周建国就拍手赞成：“我老早就想了！”改什么、怎么改，从雨污分流、规整绿化，到新增电动车充电设施、建设休闲健身平台，居民们经过了一番热烈讨论，敲定了一系列改造项目。

如今，平坦的道路旁，汽车停放整齐，绿荫下开辟出活动场地，退休不久的业主宋子福说：“小区焕然一新，平常聊天中，住在这的老干部都说非常满意。”

包括省工信厅宿舍在内，2022年鼓楼实施230个老旧小区改造工作，目前215个小区已进场施工。鼓楼区建设局党组书记、局长陈雯介绍，鼓楼的任务量占全市63%，是往年整治数量的三四倍，预估改造经费高达7.34亿元。

钱从哪里来，无疑是个基础问题。一直以来，政府主导的财政资金“输血式”改造是一种普遍模式。但与巨大的现实需求相比，财政的力量总是有限的。

积极做大资金池成了必然选择。住建部在总结地方经验的基础上，先后印发了七批《关于印发城镇老旧小区改造可复制政策机制清单》，其中融资机制的探索正是重中之重。

“我们希望发挥‘财政杠杆’作用，撬动社会资本投入，引进有经验、实力强的企业参与社会融资，并推进全过程建设及运营维护工作。”陈雯说。

作为福州城市建设主力军，福州左海集团“入伙”了。其所属工业园区集团与鼓楼区属国企共同成立幸福家园项目公司，作为“投融资+建设+运营”的主体，成功获得国开行福建分行项目贷款5亿元。

至此，通过“财政+企业+金融”方式，鼓楼补齐了老旧小区改造的资金缺口。

“打包”运营

破解管理僵局

如果说，资金筹集问题，是困扰老旧小区改造的“拦路虎”，那长效运营管理，就是让老旧小区“青春永驻”的秘诀。

“过去，老旧小区改造工作主要以政府为主导，政府承担了包括前期摸排、进场实施、长效管理等老旧小区改造全过程管理工作。”鼓楼区建设局景观综合整治管理中心主任吴日明在工作实践中看到，这样的大包大揽，易出现“重建设轻管理”问题，导致老旧小区后期维护困难、改造效果难以持久。

探索“投融资+建设+运营”一体化模式，在吴日明看来，这正是要破解老旧小区过去存在的政府单方面兜底的困境。“幸福家园项目公司负责前期投资，然后进行施工建设，更有25年的运营管理期，收入偿还银行融资，这样就能形成一个闭环，让改造更可持续。”

在增添便民设施、提升功能配套、引导智慧管理的基础上，增设充电桩、寄递柜、自动售货机……眼下，一场注重增值增智的转变，正在多个老旧小区出现。

改造项目先对小区的便民服务有哪些欠缺和不足、哪些闲置资产可以盘活，进行详细调研，找准“发力点”后，才着手系统升级，这也是找到“造血点”的过程。

华福宿舍内，全方位的“蝶变”正加紧展开，除了路面、管网等“面子”和“里子”工程，已“入驻”了电动自行车停车棚及充电设备。此外，物流快递设施、停车场、道闸广告栏等小区公共基础设施，也有望通过改造新增和运营，成为后期的“造血点”。

“每天，我们都有近1000名施工人员在一线驻扎，项目完成后的运营收入，是我们的重点考量点。”工业园区集团鼓楼区2022年老旧小区（东片）改造项目的项目经理池善周说，通过盘活小区闲置资产等努力，可以带来项目公司营收，提前偿还银行融资，创造更多社会效益。

池善周说，希望能在做好居民幸福感“加法”的同时，也让小区“造血”功能持续增强，为长效运营打好基础，实现居民受益、企业获利、政府减压三方共赢。

省商务厅宿舍小区安装公共视频设备。记者 池远 摄

专户“养老”

守好幸福生活

“虽然改造还没完成，但是效果可以预见。”华大街道省商务厅宿舍小区业委会主任林卫国对眼前的景象充满期待：柏油路面平整，草木错落有致，健身器材准备就绪……

省商务厅宿舍是1986年的老旧小区。林卫国说，希望这次改造后，小区“生命力”长长久久的。他的信心在于，小区有了一笔“养老金”。

老旧小区普遍未缴存住宅专项维修资金，改造工程质保期满后，缺乏资金对小区公共设施设备进行维护，容易陷入“改造—破坏—再改造”的恶性循环。可见，改造如果仅靠政府和社会资本投入，将无法形成改造模式的良性发展。

“我们为此在全省率先探索设立老旧小区共建基金，由业主交存或通过其他途径依法筹集资金，专项用于老旧小区党建活动、硬件维护、民生事项等公共事务支出。”鼓楼区房管局党组成员陈俊锋说。

老旧小区实施改造前，按房屋面积每平方米最低5元标准，由小区全体业主一次性交存共建基金，资金使用、收益管理公开透明、接受小区业主监督。

“金额要是大了，我们心里也会打鼓。按每平方米5元来算，我们小区平均每户交500元，关键是这笔钱取之于我们业主，用之于我们小区，还能一定程度避免居民不爱护、不保护小区改造成果的现象。”林卫国表示，把道理一说，居民们都接受。

作为小区党支部书记、业委会主任，林卫国第一个交了钱。每天，他还在小区微信群里更新收缴进度，公房涉及的单位也配合出资。一些退休党员也让他感动：“他们跟我说‘不好意思，交迟了，没有起到带头作用’。”

目前，鼓楼2022年改造的230个小区已完成老旧小区共建基金收缴，并统一存入家在鼓楼小区事务服务中心开设的各小区专户。

今年，鼓楼区计划实施171个老旧小区改造项目，前期融资、具体实施模式等工作正在推进。鼓楼区相关负责人表示，在改造工作过程中将积极探索、逐步完善可复制政策机制，让老旧小区改造这一民生工程更扎实可持续。（记者 莫思予 孙漫 通讯员 彭辉）