话说民法典｜开发商承诺终身免物业费是否有效？

2021年3月，小陈因受到某开发商发布的“业主享受终身免物业费”广告吸引，与开发商签订《商品房买卖合同》。开发商也向各业主出具了“终身免物业费”的承诺函，约定“在我司选聘的物业公司服务小区期间，免收物业费”。2022年3月，原物业公司退场，业主委员会引进新的物业公司。新物业公司要求业主支付物业费，业主是否应当支付？

□解析

北京德恒（福州）律师事务所邱振雯律师：开发商与物业公司各自具有独立法人人格，为不同的法律关系主体。业主与开发商之间形成的是房屋买卖合同关系，与物业公司之间形成的是物业服务合同关系，属于不同的民事法律关系。

因此，开发商终身免物业费的承诺和宣传，若与物业公司事先达成合同约定或者该承诺经过物业公司的追认确立，则对物业公司有效；否则，开发商的承诺对物业公司无效，业主应当支付物业费。

基于此，业主可以要求开发商承担违约赔偿责任。

□法条

《中华人民共和国民法典》第一百七十一条第一款 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。（记者 叶智勤）