福建从严监管房地产预售资金 定金、首付款等直接存入监管账户

针对房产项目预售资金监管，福建省又出手了！26日，省住建厅印发《关于进一步加强房地产项目预售资金监管的通知》，从实行专户管理、规范资金缴存、完善使用管理、强化风险管控等四大方面，要求各设区市规范商品房预售行为，从严监管预售资金，保交房，保民生。

《通知》要求，全省各地要从通知印发之日起，全面排查各在建在售商品房项目预售资金监管落实情况，严防企业违规使用预售资金引发新的项目风险，检查和处置情况于6月15日前上报。

下面，记者为你梳理《通知》的重点内容。

项目预售须签三方监管协议

房地产开发企业申请商品房预售许可前，应选择符合监管要求的商业银行作为商品房预售资金监管银行，并与所在地房地产管理部门共同签订三方监管协议。

监管协议应当明确预售资金收存和使用方式、监管额度，以及房地产开发企业、监管银行和监管部门三方权利义务和违约责任。

预售资金实行专户管理

一张预售许可证对应一个预售资金监管账户，监管账户名应当体现“项目商品房预售资金监管专户”字样。

商品房预售许可证中应当载明监管账户信息，监管账户专用于商品房预售资金的收存和拨付，不得开通任何形式的自动扣款业务，不得作为其他贷款的还款账户或还款担保账户。

对相关部门依法冻结和扣划预售监管资金的，房地产开发企业和商业银行应及时书面告知房地产管理部门。

须醒目张贴监管账户信息

商品房项目预售期间，房地产开发企业要在地产营销场所入口处、签约缴款处和其他显著位置张贴预售监管账户信息。

落实房地产项目联系人制度，项目取得预售许可证至开盘前以及销售期间，项目联系人应实地查看项目公示信息是否完整，抽查预售资金是否按监管要求到账。

首付款直接存入监管账户

房地产开发企业应在合同签约前书面提示购房人，告知应该将定金、首付款等直接存入监管账户，并及时办理商品房买卖合同网签。

房地产开发企业不得要求购房款存入非监管账户，严禁预售资金“体外循环”。

重点检查三大问题

各市县要建立预售资金监管信息系统，逐笔核查已网签商品房购房款项到账情况；加强对房地产营销场所的明察暗访，重点检查是否在显眼位置张贴预售监管账户信息，是否将POS机关联至非预售资金监管账户，是否有营销人员违规诱导购房者将购房款存入非监管账户。

房地产管理部门要结合本地实际，按项目按预售批次确定商品房预售资金监管额度。预售资金按项目管理，房地产开发企业申请使用监管额度内资金，专项用于工程建设支出，原则上应从预售资金监管账户直接转入施工单位账户、建材供应商账户、农民工工资专户等。

监管额度内资金在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自划扣；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调项目公司预售资金。

违规项目立即暂停销售

对房地产开发企业及营销机构违规预售商品房，截留、挪用、违规使用预售资金的，立即暂停项目销售，暂停监管资金拨付，限期整改；限期未整改到位的，对违法违规行为予以处罚并公示，作为不良行为记入其信用档案，暂缓新办预售许可；对项目公司主要负责人、财务人员、销售主管及营销人员予以约谈问责；在售楼现场发布购房风险警示，增加日常监管巡查频次，每季度至少现场检查一次；对涉及经济犯罪的，要及时移交公安部门处理。

情节严重监管银行或失资格

对施工单位、监理单位配合开发企业腾挪套取预售资金的，由行业主管部门予以曝光，将其不良行为记入信用档案，按照相关规定予以信用扣分。

对商业银行未将预售资金监管账户作为按揭贷款到账账户的、未履行商品房预售资金监管协议违规拨付预售监管资金的，房地产管理部门应将该商业银行违规行为即时书面函告当地人行、银保监部门，追缴被违规划扣的资金；情节严重的，监管部门可暂停或者终止其监管银行资格，造成损失的，监管银行应当承担相应赔偿责任。（记者 李锦清）