坚守民生属性 强化“三端管理”——重庆稳定房地产市场的背后

　　经济增速连续10个季度位居全国前列、处于丝绸之路经济带和长江经济带联结点的重庆市，房地产市场却一直保持基本稳定，近三年每年主城区成交量稳定在2000万平方米左右，房价波动幅度在10％以内。重庆楼市是怎么“稳得住”的？坚守民生属性，长短结合调控市场，推进供给侧“三端管理”……是重庆稳定房地产市场的机制化探索。

　　“三端管理”满足多层次需求

　　不久前，174位租房者高兴地拿到钥匙，准备入住他们位于重庆主城区龙湖“冠寓”长租公寓里的“新家”。相较传统“独门独户”的租房体验，长租公寓有着超大的阅览室、厨房、洗衣房、24小时健身房等公共空间，可充分满足青年租赁人群的居住以及社交需求。一开业，就有超过90％的出租率。市场化长租公寓的出现，是重庆住房供给体系里的新成员。

　　集大城市、大农村、大山区、大库区于一体的重庆，城乡和区域差距大。随着工业化和城镇化的快速推进，城镇住房需求一直较为旺盛。而与此同时，随着国家“一带一路”、长江经济带战略的推进，作为重要节点城市的重庆的战略地位凸显，房地产市场无疑成为资本流入的“洼地”，甚至成为“热钱”炒作的对象。

　　对此，重庆逐步构建起了以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，即“高端有约束，中端有市场、低端有保障”。

　　“高端有约束”即重庆市针对高端住房用房产税进行调控。

　　重庆大学建设管理与房地产学院教授马智利表示，无论房价怎么调控，总有20％－30％的低收入群体无力购房，这部分人群主要靠政府提供的公共租赁住房、廉租住房等保障性住房解决；其余的人群则主要进入市场购房，而对于购买高档商品住房的要征收一定比例的房产税。住房供应的“双轨制”以及对住房供给的“三端管理”，使得重庆的房地产市场成交量基本保持平稳，而同时又能保障低收入群体的住房需求。

　　“三个关键环节”稳定市场预期

　　在重庆房地产市场没有“大起大落”背后，是政府“有形的手”，始终抓住土地供给、建设规模、金融杠杆三个关键环节，打好调控政策“组合拳”。

　　为适应市场需求，重庆国有土地储备机构遵循“超前储备、一步到位、细水长流”的原则，在城市规划区范围内储备了充足的发展用地，较好满足了城市基础设施建设和房地产开发需要，有效破解了土地供应短缺导致房价大幅上涨的“魔咒”。自2002年实施土地储备以来，重庆共储备了约40万亩土地，10余年间已通过“招拍挂”出让了20余万亩，做到了“手有余粮心不慌”。

　　与此同时，重庆从城市发展规划入手，按平均每1万人1平方公里控制城市开发规模，按人均30－40平方米控制住房开发总量，并按房地产投资占年度固定资产投资25％左右的比例进行流量调控，从而确保房地产供需基本平衡。

　　金融调控的核心环节就是按揭比例。针对不同住房需求，重庆实行差别化住房按揭贷款政策。首次购房首付20％、二套房首付30％、三套及以上（贷款未结清）全首付，引导银行资金合理配置。据重庆市银监局统计，截至2016年底，重庆全市房地产不良贷款率仅为0.6％，低于同期各项贷款不良率约0.5个百分点。

　　精准调控有效遏制“炒房客”投机

　　去年四季度以来，受外省市购房人群“涌入”的影响，多年比较平稳的重庆主城房地产市场一度十分活跃，房屋成交量、成交价格双双出现上升态势。针对市场突然出现的异动，从2017年1月上旬开始，重庆市国土房管部门连续出台多项“精细化”的调控措施，特别是发挥重庆房产税的功能，有效地遏制了“炒房客”的投机行为。

　　近年来，重庆在全国率先开展个人住房房产税征收试点，其中为限制外地人群入渝炒房，规定在本地无户籍、无工作和无单位的“三无”外来人员在重庆购房，从第二套开始征收房产税。而在发现“炒房客”大量入渝苗头后，重庆市及时出台调控措施，调整房产税对外来人员购房征税的政策，将“‘三无人员’个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房”调整为“从首套开始征税”，迅速构筑起一道针对外地炒作资金的“防火墙”。

　　重庆市国土房管局统计数据显示，今年1月至2月上旬，重庆主城区商品住房建面均价7640元／平方米，较去年12月均价仅微涨0.8％；外来人员在主城区购房占比由去年底今年初一度达到最高的44％回落到2月份的23％，而且有近57％的外来人员认购的房屋已办理或正在办理退房手续，外来人群炒房势头迅速得到遏制。

　　融创中国西南区总裁商羽表示，重庆市一系列精准调控政策，体现了对房地产市场风险的高度警觉，及时平抑了市场的异动。

　　此外，以“首付贷”“场外配资”为代表的金融杠杆手段去年也在部分热点城市“兴风作浪”，引起房地产市场巨大波动。去年年初，重庆在市场监测中发现“首付贷”苗头后，立即开展了专项清理排查，也将风险化解在萌芽阶段。

　　（新华社重庆3月28日电）新华社记者 栗建昌 徐旭忠 陶冶