年末土拍迎来“翘尾”行情 多家民营房企返场拿地

临近年终，伴随政策利好下楼市的日渐企稳，土拍市场的热度也逐渐攀升，各大城市的供地节奏不断加快。

据克而瑞研究中心统计，12月全国将有3.8亿平方米的土地迎来出让截止时间，为年内最高，24个重点城市计划出让含宅土地519宗，起拍总价超过2500亿元。

其预计，在全年土地成交规模持续收窄的大趋势之下，预计2024年12月将达到年内月均值的3.5倍，创下历史新高，创下年末土地成交“翘尾”的新纪录。

从供应城市角度来看，库存压力较大的城市，年末供地信心回升更明显，如武汉、长春、无锡等消化周期在20个月以上的城市。

供地节奏保持相对平稳的，则多为去化压力较低，或土地投资热度本身较高的城市，如一线城市中的北京，12月出让土地底价132亿元，仅为年内平均流速的60%；上海计划出让土地底价219亿元，也仅为年内平均流速的1.7倍。

浙商证券研究指出，当前土地市场热度提升，一方面因为部分典型房企在年内投资强度较低（2024年前11月百强房企拿地销售比降至0.16，2020年则为0.37），需要补充货值；另一方面是因为在优质地块热度提升的带动下，土地市场成交规模和热度呈现出点状回暖迹象。

从近期拿地房企的性质来看，央国企为主的拿地格局虽未改变，但民营房企的身影逐渐增多。

尤其在近一周以来的土拍当中，民营房企在杭州、三亚、成都等几个城市的表现十分抢眼，掀起了一波土拍高潮。

12月19日，杭州今年第二十批住宅用地完成出让。根据成交结果，位于萧山区和临平区的两宗地块均以高溢价成交，共计收金25.92亿元。

其中，萧山区的北干东单元地块XSCQ20A-14地块的竞拍尤为激烈，最终经过70轮竞价，由杭州本土民营房企海威置业和中天美好联合以18亿元总价拿下，成交楼面价3.71万元/平方米，刷新了萧山区涉宅用地成交楼面价TOP2位置，溢价率高达76.50%，也刷新了今年杭州土地市场的最高溢价率纪录。

12月20日，三亚中心城区的控规HP04-07-01/02/03A住宅用地竞拍，历经1064轮竞价、16小时举牌，最终成交，溢价率达到了59%，该地块面积为49亩，成交楼面地价约19785元/平方米，一举成为三亚的新“地王”。

据悉，竞得人为海南亿和金盛实业有限公司，成立于2017年，是一家以从事房地产业为主的企业。天眼查数据显示，该公司的大股东为新疆黑山露天矿有限公司，持股比例达到53.5%。

“民企敢于高溢价下场拿地，说明其在资金运作方面具有较高的灵活性。同时，也说明在近期一系列政策的支持下，楼市的回暖给这些房企很大的信心，代表了市场新的希望”，业内人士对界面新闻表示。

据CRIC不完全统计，今年9月-11月期间，全国30个重点城市土地成交中，至少有12宗地块被民企高溢价竞得（溢价率超过20%），这些高溢价地块主要分布在成都、杭州、西安、合肥等城市，高溢价成交的土地多以10亿元以下地块为主。

“这也从侧面也反映出，即便是高溢价拿地，控制整体土地成本依然是当前民营房企拿地的重要准则”，CRIC研究表示。

此外，在政策端上，近期土地政策和土拍规则的持续优化，也提振了房企的信心与积极性。

近日，杭州市规划和自然资源局发布《杭州市规划和自然资源局印发关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》，自2024年12月13日起施行。通知明确，杭州新成交宅地均可以享受面积认定新规，比如封闭式阳台只算一半面积、开放式风雨连廊不计容、用于满足停车配建最低标准的停车空间不计容等。

除杭州以外，此前已有深圳、广州、成都、贵阳等超20余个城市出台了相关新规，其中包括支持地方政府用专项债回收土地、下调容积率，提高拓展面积比例等多个方面，减轻房企开发成本，给予利好支持。