律师解读：退租时遇房东索赔万元，如何“定损”房东说了算？

央视网消息（记者 杨绎霏）：日前，来自江西上饶的陈女士发视频称，自己退租时遇房东索赔万元。该事件引发公众热议。

陈女士提供给央视网《新闻+》记者的视频显示，一名男子拿着探照灯对房内设施及物品逐一检查并贴上黄色标记。检查完毕之后，男子列出一份详细清单，其中包括床、实木门、窗帘、蹲坑、厨房门、外墙砖等的赔偿费用，共计10884.95元。

陈女士向记者表示，这样的赔偿要求十分过分，她不能接受。

目前，当地街道办已发布情况通报，称相关部门正在处置双方纠纷，切实保障当事人合法权益。

退租时，验收房屋的损耗程度是履行合同的重要步骤，而这也是纠纷频发的环节。

来自江苏的吴茗也有类似经历。

因为工作原因，吴茗想要更换租住房。“当时退押金不是当面退的，房东说晚点退，我也并没有在意，房间内没有物品或家具损坏，我们就直接搬走了。”

吴茗搬至新家后，房东向其发来索要赔偿的消息，称屋内的床底有落灰，需要从押金里扣除200元作为房屋损失费。吴茗第一反应是要报警申诉，但因已搬至离该房东较远的地段，无法与房东当面对质要回押金，吴茗只得承担这份无法求证的赔偿。

王宁宁在广东租住过两年，也在退租时遭遇房东索要赔偿。“床板中间有一颗钉子，起到支撑整体的作用。退租时这颗钉子掉了，房东说先扣下押金1500元，后续看床的维修情况，多退少补。”王宁宁说道。

王宁宁搬离出租房后，房东称修补床花费了2100元，要求王宁宁补交600元维修费。“我当时要求他出示维修代缴的相关收据证明，他只发来一张付款200元的截图，说其他零件都是现金支付，没有记录。”

王宁宁与房东僵持不下，最后事情以房东单方面扣下王宁宁1500元押金收尾。

北京中银律师事务所律师高婷婷表示，承租人支付的租金实质上已经包含了房屋自然损耗的对应价值，租客对自然损耗不需要承担责任。因此在正常的损耗范围之内，承租人退房时无须另外补偿。

《新闻+》记者：退租时，如何判定房屋损失？

高婷婷：房屋作为一种租赁物，在出租过程中是一定会有损耗的。出租人在出租房屋时，应预料到随着使用时间的变长，房屋的价值一定会变小，所以在制定租金时，也应考虑折旧价值。

但当造成人为过错性的损失时，租客应当进行赔偿。这种情况需要对比损坏所造成的结果和物品原状之间的差距，比如给对方比较贵重的家具造成了明显破坏，因为使用不当导致对方配置的家电、房屋主体结构或房屋表面有明显破损，原来墙上没有洞，但因人为原因产生了洞等，这些必然是一种损失。

损失的赔偿形式可以是恢复原状，或者按照房主自行修复所支出的费用进行金额补偿。但赔偿要考虑经济性，赔偿过程要体现公平性、合理性与过错的相当性。

《新闻+》记者：哪些情况下，租客可以免除赔偿责任？

高婷婷：根据《民法典》第七百一十条的规定，承租人按照约定的方法，或者根据租赁物的性质使用租赁物，导致租赁物受到损耗的，一般来讲不承担赔偿责任。

此外，承租人支付的租金实质上已经包含了房屋自然损耗的对应价值，租客对自然损耗不需要承担责任。因此在正常的损耗范围之内，承租人退房时无须另外补偿。比如随着房屋的正常使用，墙面可能变得暗沉，合页的开关有一些磨损，一些金属物品有一些松动或者脱落，等等，这些都在正常使用可以接受的损耗范围内。

《新闻+》记者：房屋损耗的判断依据是什么？

高婷婷：租赁合同当中双方可以有自由约定，叫作意思自治，双方可以对房屋使用、保管、验收等方式作相关约定。如果没有约定，判断损耗要符合一般交易和正常人的判断习惯。比如，交房和验收房屋的标准是否统一，当初交付给租客房屋时，有无仔细核查房屋的每一处细节，如若没有，不能在退租时额外强行要求。

《新闻+》记者：退租时遇到赔偿纠纷，租客应如何保护自身权益？

高婷婷：首先，需要核实房东主张的金额是否合理，可以要求房东出示完善的购买或支付凭证，核对发票、购买记录的真实性。

其次，如果确实需要修复，房东应提前告知租客价格，如果价格远超市场价格和维修的必要价格，租客不认可，可以提出自己进行修复和维护。

最后，如遇强制索赔且索赔金额明显与实际损失不符的情况，租客要保留好相关证据，采取法律手段，维护自身权益。

《新闻+》记者：租房时，还需要注意哪些事项？

高婷婷：第一，要制定比较完备的租赁合同，对房屋的用途及正确使用方法进行约定。在租金的制定上，要对未来的行为有预期。

第二，除了约定之外，在交付房屋时，要做好交割清单，写明交付的房屋状态如何，配置如何。如果是特殊房屋，有特殊家具，要特别标注。

第三，交付房屋时，双方可以进行录像或拍照，达成对房屋出租时状态的共识。房东验收房屋时，就可以用清单和当时留下的影像进行比对，如果出现正常损耗之外的明显破坏，可以要求租户赔偿；如果是自然损耗，则不能要求租户支付赔偿费用。

（应受访者要求，吴茗、王宁宁均为化名）