□本报记者 黄欣达 周昆
 
　　今后，在福州以按揭付款方式进行二手房交易时，买卖双方通过两次申报来避税的做法，将行不通了。

　　近日，记者从福州多家商业银行获悉，其相关负责人都已收到福州市房地产交易登记中心下发的《关于进一步规范二手房按揭贷款抵押登记工作的通知》。本月起，福州二手房按揭贷款抵押登记和产权过户将合并办理。据悉，这将遏止避税行为。

　　有专家表示，此举可能导致福州二手房交易量萎缩，但能有效抑制通过低成交、高申报获得“流动资金”的炒房族。

　　两次申报成为“潜规则”

　　业内人士介绍，目前的二手房交易中，买卖双方一般都会以虚报方式交易，这既能避税，又能获得足够多的贷款。操作时业内一般遵循两个原则，即，所申报的成交价以不低于市场交易指导价和不低于原购房价为准。

　　该业内人士说，实际上，两次申报与正常办理按揭贷款程序基本一样：首先，买卖双方先按照评估价，到银行办理各项贷款手续。买方准备好各项申报材料，并将首付款打入银行的监管账户。经过这些程序后，银行一般都会通过贷款审核，并出具贷款承诺函。

　　到此为止，如果按正常程序，在房地产买卖契约的付款方式上选择按揭抵押方式后，就可按照正常程序办理过户等手续，没有机会避税。但主管部门并没有明确要求购房过户和抵押必须统一申报，于是，不少人就利用这个空子，通过在房地产买卖契约上选择一次性付款来进行两次申报避税。“实际上，所谓的一次性付款只是幌子。”业内人士说。

　　该人士说，在办理完银行贷款手续之后，银行已出具了贷款承诺函，买方又打入了首付款，这时，卖方为了少缴税，原则上也会同意通过“一次性付款”，申报一个较低价格，先办理产权过户。在买方取得产权证后，再把银行的审批材料送到交易中心，办理抵押，取得他项权证，银行就开始正常放贷。随后，银行将买方的贷款与首付一并打入卖方账户，从而完成所谓的一次性付款。表面上看似差不多的操作，却因为银行贷款依据的评估价远远高于成交价，让买卖双方既完成了按揭又避过了高额的税付。

　　据悉，目前，此类做法已成为业内约定俗成的“潜规则”。

　　如此究竟可以避多少税

　　例如：陈小姐有套１００平方米的房产，在二环以外，购房尚未满五年，按市场评估约值５０万元。而买方张先生也愿通过低成交、高申报进行交易。

　　假设按照不低于二手房市场交易指导价的原则，该房子的申报总价在３５万左右，一般可通过主管部门的审查，此时：买方税费为：３５万×?眼０．０５％（印花税）＋１．５％（契税）?演＝５４２５元；卖方税费为：３５万×?眼０．０５％（印花税）＋５．５５％（营业税）＋１％（个税）?演＝２３１００元。

　　以前，按３５万的总价申报，通过两次申报方式，买方张先生还可以按５０万总价的７０％左右获得贷款。

　　今后，张先生只能按３５万总价的７０％左右获得贷款。如果张先生资金不足，那么，这笔交易肯定谈不成。

　　当然，买方张先生为了能获得按５０万总价７０％左右的贷款，也可按５０万总价正常申报纳税，这时：买方税费为：５０万×?眼０．０５％（印花税）＋１．５％（契税）?演＝７７５０元；卖方税费为：５０万×?眼０．０５％（印花税）＋５．５５％（营业税）＋１％（个税）?演＝３３０００元。

　　与上述相比，买方要多掏税费２３２５元，卖方要多掏税费９９００元。而其实，这些费用本来就应该缴纳。

　　上述例子仅仅为概算。现在市场上的二手房几乎都超过５０万元，另外，如果是高级住宅，卖方还要承担１—３％的土地增值税。所以，避税的数额还是相当可观的。

　　过户、抵押登记合并办理

　　据记者了解，去年７月１日起，福州市房地产交易登记中心对二手房按揭贷款抵押登记与交易过户手续合并办理，既做到了提速增效方便，又保障了二手房交易安全。

　　但近期发现部分通过按揭付款方式购买二手房的当事人，先以一次性付款方式压低申报成交价，办理二手房交易过户手续，在买方取得产权证后，通过对房产重新评估办理按揭贷款，贷款用于支付购房款，以房地产抵押行按揭购房之实。为规范二手房按揭贷款抵押登记工作，防止国家税费流失，防范金融信贷风险，福州市房地产交易登记中心下发的《关于进一步规范二手房按揭贷款抵押登记工作的通知》明确，本月起，交易登记中心将对二手房按揭贷款抵押登记采用和产权过户合并办理，即一次性收取交易过户和抵押登记材料，一个收件编号串联办理，一次性缴交相关税费，一并发放房屋所有权证和房屋它项权证。

　　如果当事人分开申报的，如提交的抵押贷款合同中借款用途明确为购买所抵押房产或合同约定将借款直接打入卖方户头的，房地产交易登记中心原则上将不予办理抵押登记，但交易时申报的成交价与抵押时体现的成交价一致的除外。

　　二手房买卖成本将增加

　　福州多家商业银行个人金融部相关人士均表示，《通知》中的新规将直接影响到商业银行房贷的发放。银行房贷的发放额长期以来都由房地产中心办理的抵押登记为准，《通知》中的新规原则上对交易时申报的成交价与抵押时体现的成交价不一致的情况不予办理抵押登记，那么这样的买房者就无法获得银行贷款。

　　“这对我们银行来说，短期内业务量会有一定下滑，但从长远上看，金融信贷风险得到了很好的防范。”某银行福州分行相关人士说。

　　据了解，由于商业银行间竞争激烈，此前为吸引客户，一些商业银行对低成交、高申报的贷款操作方式都没有明确的制度来防范，而代之以各种不轻易外传的“内部风险控制”。

　　“《通知》中的新规补得很到位，我认为没有漏洞了。”房地产专家王剑超认为，新规将阻止部分“钻空子”的房产交易者。这将有效抑制部分用低成交、高申报方式贷款获得“流动资金”的炒房族，控制房价虚高。福州二手房交易量会暂时缩小，但市场将更规范。

　　昨日，一二手房中介公司老总坦言，政策虽然刚出台不久，无法避税之后，购房成本有了不少的增加，目前二手房市场的交易量已受影响。

　　王剑超指出，近一段时间福州房市交易量一直在减少，包括房贷首付提高之类的预期都没有拉动交易量增加。他认为，虽然房价还在高位盘整，但是市场已经很可能面临拐点。