福州市台江区:“民非”组织进驻,管好老旧小区

2019-12-21 10:01:36  来源:福建日报
  

  针对城市老旧小区无物业管理,影响居民生活的普遍性难题,福州市台江区推行由民间非营利组织承接物业管理职能,探索出共建共治共享的基层社会治理模式——

  14日傍晚6点多,一辆私家车开进福州台江区苍霞新城嘉和苑小区。此时车位近满,向左还是向右?司机陈先生停车踟蹰。

  “向左,那边还有车位。”从大门口保安室披衣出门的万忠卫指路说。

  数年前,陈先生可享受不到这种服务。“小区物业撤走了,无人管理。不要说找车位,有时候车都开不进小区。”陈先生说。

  改变源自台江区在全省乃至全国开创的先河:成立民间非营利组织——苍霞街道家园事务服务中心,由其承接老旧小区物业管理服务职能。

  问题倒逼:小区无人管理

  老旧小区无物业管理,或先有物业后又撤走,这在很多社区普遍存在,成为令城市管理者头疼的“城市病”。台江区缘何能突破这一难题?这源自问题的倒逼。

  苍霞新城由嘉和苑等5个小区组成,共有居民3153户,是福州市首批棚户区改造安置房社区。

  历经18年,苍霞新城已成为老旧小区。2012年,原来管理苍霞新城的物业公司由于种种原因退出、撤走。一时间,小区乱成一锅粥:大门无人守、垃圾无人运、电梯无人修……

  区里、街道想了好几个破解办法:引进新物业公司入驻,既需要时间,也因为物业费标准低、缴费率不高没人接盘;如果由社区代管,单靠居委会几名工作人员,根本顾不过来……

  “我们深入思考后认识到,小区是组成社会的基本细胞,物业管理是社会治理的重要组成部分,天然具有公共管理的属性。因此,当市场不能发挥作用时,我们应当探索新的管理模式。”台江区委常委、副区长徐超回忆说。2012年,他担任苍霞街道党工委书记。

  率先探索:引进“民非”组织进驻

  在咨询了专家学者和律师的专业意见后,注册成立“民非”组织承担物业管理服务功能的想法,愈加明确。

  两个问题迎面而来:谁来当注册主体?“民非”组织进驻小区开展物业管理服务有没有法律依据?

  苍霞街道的8个社区居委会作为联合发起人,苍霞街道办事处作为业务主管单位,注册成立了苍霞街道家园事务服务中心。中心不以营利为目的,设立理事会和监事会、服务中心、服务站,聘请退休的社区主任等人作为管理人员,组建起管理服务团队。

  “苍霞家园中心模式是有充足法律支撑的:一方面,物权法规定业主可以聘请物业服务企业或者其他管理人从事物业管理,家园中心就属于其他管理人,可以接受业主委托提供物业管理服务;另一方面,家园中心属于民政部门登记的民办非企业法人,根据规定可以从事物业管理服务,但必须依法收费,坚持非营利性。”福建纵然律师事务所律师郝少松的专业意见,让“民非”组织进驻小区吃了定心丸。

  按照法律规定,苍霞家园中心履行了业主双过半表决、签订服务合同等一系列手续后,正式成为苍霞新城的“新管家”。在社区工作了30年的退休主任方兰凤,负责搭建起一支65人的管理服务队伍,涵盖保安、保洁、绿化、疏通、财务收费等岗位,基础性物业服务迅速展开。

  之后,苍霞家园中心还提供了“升级版”服务:智能化车闸系统投入使用;实施“一户一表”改造;安装广播音频系统,为通知防台风等紧急事项提供了便利……

  “现在小区变化特别大。”在苍霞新城住了十几年的老居民唐国兴幸福地说,“整体环境更好了,大伙都很高兴。”

  长效机制:“以奖代补”实现共赢

  曾经,在很多老旧小区,专业的物业公司都由于亏损退出,“民非”组织怎么实现长效化管理服务?

  台江区探索“民非”组织承接物业管理,并没有走政府大包大揽之路,也不会为物业费全盘买单。

  “首先,我们不以营利为目的,物业收入没有用于上缴、分红,全部投入小区治理。同时,聘请的人员都是苍霞新城或周边的退休职工,人员成本得到控制。此外,苍霞新城5个小区形成规模效应,降低了管理成本。比如,原来一个小区请一个绿化工,我们这里可以两三个小区请一个。”苍霞街道家园事务服务中心主任方兰凤介绍说。

  治理创新中的政府引导,体现在物业费缴交奖励上,以激励代替兜底。目前,苍霞新城的物业费收费标准维持在0.38元/平方米的低水平。以缴交率50%为基准线,台江区政府设计了每提高10%可享受不同奖励金额的激励方案。

  “用奖励而不是补助的方式,既引导家园中心提升管理服务水平,又激发和提高了居民缴物业费的意愿。”台江区区长叶仁佑说,事实证明,这个激励机制是很有成效的,苍霞新城的物业费收取率由原来的不到50%,已经提高至75%以上。

  2018年,苍霞新城5个小区的物业费、公共产权收益、停车费等收入合计近300万元,人员工资、基础设施维护、保洁绿化等支出近295万元,已经实现在低收费标准下各小区开支平衡,具备了长期服务的条件。

  “苍霞家园中心的实践证明,‘民非’组织依法承接物业管理服务,构建起‘党委政府引导、街道部门协同、社区群众参与、家园中心实施’的机制,破解了老旧小区无物业管理的难题,提升了群众幸福感,激发了社会组织参与社区治理的活力,为创新基层治理积累了经验,实现了居民、政府、‘民非’组织的三赢。”台江区区委书记李凡说。

  目前,台江区正在全面推广这一模式。10月24日,台江区鳌峰街道家园事务服务中心成立,其他街道的家园中心也正在陆续成立。(记者 段金柱 卞军凯)

【责任编辑:马春林】
  
     
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